資産管理法人について

資産管理法人を利用する

自身で株式会社や合同会社を持っている人は、一般的には多くはいないと思われます。しかし現在では、一般のサラリーマンでも新設法人を新しく作ってアパートローンで融資を受けることは実は簡単にできるのです。不動産投資をこれから行っていこうとする人は、個人で買うか法人で買うかを悩むことが多いと思います。しかし、不動産で勝とうとならば最初から法人で買うべきだと思われます。

不動産投資で勝とうとするならば1棟だけの購入ではなく、いずれ何棟も物件を投資として買う必要が出てきます。ただし、個人から法人への物件譲渡は現実的には難しいという点があり、それをするには個人から法人へと一度売却する必要があります。しかしながら、売買価格=残債に設定して売却をしても多額の不動産取得税が掛かってしまうことになります。1億円の物件なら400万円ほどは掛かると思われます。これではいくらなんでも割に合わなくなってしまいます。

だからこそ、最初から法人で買うことをお勧めします。

 

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最初から資産管理法人で買うメリット

 

個人で物件を取得し続けると累進課税がどんどん重くなってきます。規模が大きくなればなるほど、経費控除の割合を高く出来るという点でも法人の方がメリットは大きいです。不安に思うことは、実績の全くない法人へ銀行が融資をするなどということは、会社経営をしている人からするとあり得ないことだと思うかもしれません。確かに、通常の事業融資だと2期ないしは3期分の黒字の決算書が必要となります。もちろん、赤字ではダメです。設立したばかりで1期しか決算書がない場合も、基本的には融資は受けられない場合が多いです。

 

なぜ不動産の場合は新設法人へのアパートローン融資が可能なのかというと、答えは簡単でそもそも法人自体に融資しているわけではないということなのです。法人に融資をしている形態になっているのですが、実際は個人に融資をしているように金融機関は見ています。相続や税金の対策で資産家は「資産管理法人」を作ったりしているという話は聞いたことがあると思います。この資産管理法人にあたるものが、今回メインに話しをしている新設法人なのです。

 

金融機関は資産家個人の与信を審査し、その個人が資産管理を目的として作る「資産管理法人」に不動産購入のための融資を行います。この仕組みは、実は資産家ではなくても一般人でも利用できます。中には個人にしか融資しないノンバンクや地銀は一部存在します。しかし、メガバンクやその他の多くの地銀は、新設の資産管理法人への融資は可能なのです。

ただし、アパートローンだとしても個人の場合と比べると、融資のハードルが高いことは事実です。個人では大丈夫でも、新設法人はダメというケースもあります。

 

資産管理法人への融資を受ける場合は、大きなメリットとして連帯保証人は代表者となるあなたのみとなります。しかし個人でアパートローンの融資を受けると、連帯保証人として奥さんや親を付けることを求められることがとても多いです。非常に大きなメリットとして、新設法人への融資であれば連帯保証を回避することができ、代表者(=融資する本人)のみの保証で大丈夫になります。しかも、今後は海外の基準に合わせ、代表者への連帯保証もなくす方向で法整備が進んでいます。

 

ただし気を付けなければならないのが、このことを銀行からは提案して来てくれないということです。融資を申し込む際、「新設法人が前提です」と明確に言わない限り、個人への融資を前提に進めてしまいます。例えばですが、銀行員に連帯保証人を付けない方法はないかと聞いたとしても、新設法人の話題は一切出てこないかと思います。多くの場合は連帯保証人は必要ですと解答されることでしょう。

もちろん、すべての銀行がそうであるわけではなく、たまたま担当者がそうだったらどうしようもないのです。それを回避するには、自分で知識を付けるしかないのです。銀行に新設法人でアパートローン融資を申し込む際は、最初にしっかりと明確にその旨を担当者に伝える必要があります。新設法人を立てると決算費用が別途必要となり、自分で決算を行うのはかなり困難な場合が多いので基本的には税理士に依頼することになるでしょう。

この費用はどこまでを税理士に任せるかによりますが、最低でも年間15万円-20万円ほどかかります。初期コストは個人よりも法人の方が多く掛かると思いますが、それでも新設法人を最初から立てて融資を受けた方がよいでしょう。将来的にその投資額が、圧倒的に拡張できる可能性が高くなるからです。

 

法人の設立や物件の選び方から購入まで、不安や疑問点などがあれば問い合せより気楽にご質問ください!