資金0から勝つ投資ノウハウ

投資理論について

不動産投資は、そもそもがお金にゆとりがある人が行うものであり、現金を寝かすくらいならば不動産でも買おうという形での購入が普通だったと思います。(相続税対策の人は別枠です) ただし、時代背景により考え方が移り、お金がなくてもレバレッジという属性により、現金がまったくない人であっても不動産投資できるようになりました。

忘れてはいけないのが、時代のエッジ背景が変わり同じ行動が出来るようになっても、立ち位置が違うことは理解しないといけません。その投資により入るキャッシュフロー、もしくは入退室に伴う持ち出し資金、この資金管理は人それぞれです! この部分を逃してしまうと、不動産投資は勝てなくなります。

 

 

投資という業界は不思議なもので、多くの労力を伴って勉強したから勝てるものではありません。勉強したから稼げなかったという現象も多々起こります。最近よくある傾向の一つとしては、1棟物のアパートやマンションなどはグロスがどうしても高くなってしまうので、安易に中古ワンルームマンションに手を出しがちだなとも感じています。

やはり初めの第1歩を踏み出すのは勇気がいるものなので、このようになってしまう理由もよくわかります。ただ、傾向として多くの方はこの1歩を乗り越えるとポンポンと安易に買ってしまうのをよくみかけます。中古マンションを買うなら、家賃設定を1番気にするべきです!場所も大切ですが、家賃が相場でないと何の意味もありません。

 

ワンルームであれば、基本的には相場の家賃から1万円下がっても収支がプラスになるようなものを、目安の一つとして大家は見ることが多いです。もちろんのことですが、2個目3個目になると少し考え方も変わります。

 

 

常に時代背景というものは移り変わります!!

この背景の読み解きが1番大切です!!!

 

biz2_line_07

 

投資の組み立て

先ずはじめにリスク管理の考え方としては、1棟の不動産投資だけで勝とうとせずに2棟3棟と増やしていくことを考えて組み立てていきます。税金対策の面から10部屋以上ある物件をメインに作り込むので、はじめは利回りが9.5%以上の案件で現状満室の案件を主に探していきます。もちろんリスクとして、購入した翌月に解約が出る可能性があります。そこに関しては割り切るしかないです。

 

ここで重要なことは、物件を購入したお客様との約束事をきっちりと結ぶことです。その約束事は何かと言いますと、2年間は税金と修繕費以外に物件を購入して出てきたキャッシュフローに手を付けないという約束です。これをまず一つ守れない人は勝つ確率がグーンと下がってしまいます。なぜなら、勝つための次の作戦を立てるスキームを作れなくなるからです!ただ残念なことに、この約束を守れない人が多いのが現実なのです。

 

基本3件目までは変更できるスキームで作り込んでいきます。3件目は完全に減価償却重視の案件にするのですが、最近では木造1戸建でエアビー投資を活用するというのもありです。戸建だと管理組合の問題もないですし、なおかつ利回りが良いのです!この利回りが良いスキームを使わない手はないですが、注意すべき事はリスクとしてエアビー運用が最悪出来なくなってしまうことです。出来なくなったと仮定して、通常賃貸に切り替えないといけなくなったとしても、月づきのローンの支払いよりも3万ほどプラスアルファーで貸せるかどうかのチェックが必要になります。

ここのリスク管理ができていれば、この投資はほぼ負けけることはありません。しかも、木造なので税金も落としやすいですよね。

 

時代背景によるエッジ!!ここに注意しながらのリスク管理!!こだわりましょう!!